Acquisto casa da società di costruzione: come funziona

L’acquisto di una casa dalla società di costruzione è una scelta che può sembrare conveniente, ma che in realtà si rivela essere molto problematica poiché, a differenza di quando si acquista un immobile da un privato, è più facile incappare in problemi di tipo fiscale e tassativo.

Ma vediamo insieme quali sono i pro e i contro dell’acquisto casa da società di costruzione.

Acquisto casa da società di costruzione: di cosa si tratta?

L’acquisto di una casa da società non è una cosa semplice, anzi, bisogna tenere in considerazione diversi fattori. Nel caso di immobili già costruiti, l’acquirente avrà la possibilità di visionare l’abitazione terminata e, dopo aver valutato i costi dei lavori aggiuntivi e le caratteristiche, eventualmente deciderà se portare la transazione a buon fine oppure no. Dunque, se convinto, si recherà dal notaio per ufficializzare l’atto d’acquisto.

Più complicato è il caso in cui l’immobile desiderato è ancora un progetto astratto: in questi casi, il costruttore ha in possesso un terreno completamente vuoto e tenta di vendere una casa ancora irrealizzata, in modo da avere i fondi per finanziare la costruzione.

Si tratta un po’ di un acquisto su carta: si compra un progetto ideale, motivo per cui è facile andare incontro a difficoltà di vario tipo prima di vedere la propria casa terminata.

È anche vero, però, che se tutto va a buon fine, si possono trarre molti vantaggi dall’acquisto di una casa da società. Ad esempio, sarà possibile concordare passo per passo la struttura della propria abitazione, decidendo in base alle proprie necessità di spazio ed esigenze.

Inoltre, vivendo in una casa completamente nuova, il regolamento edilizio, secondo le leggi vigenti, sarà in vigore da subito, essendo le certificazioni energetiche e le norme d’igiene già rispettate. Però, l’acquisto di casa da società comporta altrettanti rischi, che è bene considerare.

Infatti, nell’eventualità in cui il costruttore dovesse entrare in crisi, i problemi potrebbero essere tanti. In questo caso, tutte le somme versate per la casa potrebbero essere a rischio, poiché nell’eventualità in cui il terreno e la casa venissero ipotecati e venduti all’asta, il ricavato andrebbe al creditore e non all’acquirente, che dunque perderebbe in un colpo casa e denaro.

Inoltre, è bene considerare il fatto che nella stragrande maggioranza dei casi non sempre è vantaggioso: tralasciando che acquistare casa da una società implica dei costi, dovuti alle spese, in particolare per l’atto notarile, bisogna considerare anche che spesso le tempistiche di consegna non vengono rispettate.

Ultima cosa da tenere a mente: per un immobile nuovo è necessario dichiarare il prezzo reale di acquisto, a differenza degli immobili usati per i quali basta anche il semplice valore catastale (circa un terzo del valore d’acquisto).

Inoltre, l’aliquota di tassazione è sicuramente più elevata per una casa nuova così come, nel caso di mutuo per l’acquisto, aumenterebbero le spese notarili, oltre all’imposta sostitutiva sui mutui.

Acquisto casa da società: leggi e regolamentazioni

L’acquisto di una casa da società, fino a qualche anno fa, era davvero rischioso, poiché la legge non tutelava le compravendite su carta di case ancora da costruire, motivo per cui si sono registrati in Italia migliaia di casi non andati a buon fine.

A partire dal 2005, grazie al decreto legislativo 222, sono nate delle regolamentazioni per tutelare anche in queste situazioni di compravendita. Il decreto, oltre a una maggiore attenzione e inflessibilità nella sottoscrizione del compromesso e del rogito di compravendita, prevede anche altri tipi di garanzia, prima tra tutti quella fideiussoria.

Si tratta di un’assicurazione sulle somme anticipate dall’acquirente che viene elargita da una banca o da un’assicurazione, le quali garantiscono l’attuazione di un eventuale debito al creditore, facendo in modo che, nel caso in cui il costruttore non portasse a termine i lavori o nell’eventualità in cui la casa venisse messa all’asta, la banca o l’assicurazione restituiscano le somme già versate dall’acquirente.

La fideiussione, ormai, per legge è obbligatoria, e deve essere rilasciata in ogni caso dall’impresa costruttrice, a meno che quest’ultima non lo dichiari in forma ufficiale, cosa legittimata dal decreto. In questi casi, l’acquirente può comunque tutelarsi facendo appello alla nullità del contratto, in modo da farsi restituire la cifra precedentemente versata e richiedere i danni in caso di problemi.

Bisogna precisare, però, che sono molte le società di costruzione che preferiscono correre il rischio di vedere richiesta la nullità del contratto da parte dell’acquirente, piuttosto che fare richiesta di fideiussione. Infatti, il costo di quest’ultima è a carico dell’impresa costruttrice e si alza notevolmente se le banche e le assicurazioni trovano rischiosa l’impresa.

Inoltre, è bene tenere a mente una cosa: la fideiussione è diventata obbligatoria solo per gli immobili il cui permesso di costruzione è stato richiesto dal 21 luglio 2005 in poi, motivo per cui non può essere richiesta per tutte le costruzioni precedenti, anche se ancora in corso.

Come abbiamo detto, però, oltre alla fideiussione, ci sono altri tipi di garanzia: un esempio è la polizza danni, nata per coprire ipotetici difetti di costruzione rilevati a lavori conclusi, impossibili da prevedere prima dell’acquisto dell’immobile.

La polizza è regolamentata dall’articolo 1669 del Codice Civile e prevede che il costruttore, insieme all’acquirente, sottoscriva una polizza dalla durata di dieci anni che risarcisca dai danni causati dai vizi di costruzione. Ma cosa si intende con difetti e vizi di costruzione? Generalmente, si intendono quei difetti impossibili da prevedere come le infiltrazioni d’acqua, umidità, ecc.

E’ buona norma richiedere sempre una copia della polizza in modo da avere elencati tutti i propri diritti. Chiaramente, esistono anche altre garanzie, anche per coloro che hanno perso denaro o sono stati truffati prima dell’entrata in vigore di queste norme.

Infatti, esiste un fondo di solidarietà per risarcire, almeno in parte, le perdite subite.

Acquisto casa da società: dettagli e difetti del decreto

Nell’acquisto di una casa da società, per la sottoscrizione del compromesso e del rogito è necessario inserire una serie di allegati e clausole, regolamentati dal decreto legislativo n° 122.

Ad esempio, sono richieste le caratteristiche tecniche dell’edificio, i termini massimi di consegna della costruzione finita, le caratteristiche della fideiussione, il progetto di costruzione e in generale tutti quei dati che potrebbero servire a tutelare l’acquirente nel caso in cui sorgessero problematiche.

Il Decreto 122, nonostante ciò, contiene parecchie mancanze. Ad esempio, se i costruttori dovessero non attenersi alle norme previste dal decreto, potrebbero non esserci conseguenze, considerato che il Decreto stesso non si esprime per quanto riguarda la mancanza del rispetto delle norme.

Probabilmente, si tratta di una lacuna voluta che permetterebbe ai giudici di valutare caso per caso, stabilendo se l’entità del danno è grave o se si tratta di qualcosa di più facilmente risolvibile.

Dunque, l’acquisto di una casa dall’azienda costruttrice è un atto estremamente delicato: per evitare di incappare in problemi, il primo consiglio è sicuramente quello di rivolgersi a un esperto in grado di guidare nelle varie scelte da fare.

Infatti, prima di gettarsi nell’acquisto a occhi chiusi, è bene che l’acquirente valuti alcuni fattori e ottenga una copia di tutti i documenti essenziali per essere tutelato.

Tra questi, compaiono sicuramente il capitolato di costruzione, che deve essere sottoposto allo studio di tecnici specializzati come ingegneri e architetti per verificare la possibilità di costruzione, e il documento che indichi le condizioni strutturali dell’immobile.

Questo passaggio serve a evitare di rilevare una casa incompleta in cui magari mancano gas e luce, pavimentazioni e murature costruite con materiali scadenti: da qui l’importanza di affidarsi nelle mani sapienti di un esperto.
Ovviamente, anche le condizioni contrattuali devono essere verificate.

In questo caso, bisogna rivolgersi al proprio notaio, affinché vengano controllate nel dettaglio tutte le clausole e le scadenze. Dunque, rivolgetevi sempre a un esperto: sarete indirizzati verso le scelte migliori per voi con la sicurezza di essere tutelati sotto tutti gli aspetti.