L’acquisto di una seconda casa è un’operazione articolata per cui è necessario tenere d’occhio diversi aspetti al di fuori del prezzo iniziale d’acquisto.
Infatti, bisogna considerare altre spese, come le tasse, ovvero tributi come l’IMU e la Tasi, necessari per i servizi pubblici, e le imposte, come l’IVA. Ma vediamo insieme come valutare l’acquisto di una seconda casa, considerando tutti i passaggi necessari.
Acquisto seconda casa, da dove cominciare
Se stai valutando l’acquisto di una seconda casa, prima di effettuare qualsiasi spesa dovresti sapere che c’è una serie di prassi che è bene rispettare. Il primo passaggio, indispensabile per non incappare in brutte sorprese, è la valutazione dell’immobile.
Infatti, dopo esserti assicurato del suo stato fisico, è bene verificare che sulla casa non gravino ipoteche o debiti. Come sempre, anche per queste pratiche, è consigliato avvalersi dell’aiuto di un’agenzia immobiliare, ma nel caso in cui si desiderasse lavorare privatamente, allora è il caso di rivolgersi a un esperto del settore, come un notaio o un architetto.
Ad ogni modo, altra fase cruciale è la proposta d’acquisto, in cui si stabiliscono le condizioni per terminare la transazione, tra cui il prezzo, il metodo di pagamento, le scadenze di consegna, ecc. Infine, si determinano il rogito notarile o atto di compravendita, che comporta il trasferimento della proprietà di una casa, il tutto in forma ufficiale, in presenza del notaio.
Dopo essersi occupati della parte “burocratica”, è bene tenere a mente che l’acquisto di una seconda casa comporta anche spese notarili e imposte, che si pagano al momento della firma del contratto di compravendita. Ma vediamo nel dettaglio tutte le spese da affrontare al momento dell’acquisto della seconda casa.
Spese notarili per acquisto casa, imposta di registro per la seconda casa e tutte le altre spese
Come già accennato, le spese notarili per acquisto casa, l’imposta di registro per la seconda casa ecc. sono tutti costi aggiuntivi che vanno sommandosi al prezzo d’acquisto dell’immobile.
Su questi costi, è bene riservare un discorso a parte: infatti, questi possono variare in base al venditore dell’immobile. La differenza di cifra dipende infatti da chi effettuate l’acquisto, dunque se si tratta di un privato o della stessa società di costruzione.
Nel primo caso, l’acquirente deve versare una serie di imposte obbligatorie, tra cui quella di registro pari al 9% del valore fiscale dell’immobile, che in ogni caso non deve mai essere inferiore a 1000 euro. Inoltre, è prevista un’imposta catastale di 50 euro e una ipotecaria, della stessa cifra.
Oltre a queste spese standard, talvolta il notaio può applicare delle imposte minori in base alla categoria catastale dell’immobile e ad altre circostanze più particolari, oltre ai costi del notaio stesso, che variano in base alla casistica.
Discorso diverso se l’immobile viene acquistato direttamente dall’azienda costruttrice. In questo caso, sarà necessario pagare un’imposta di registro, una ipotecaria e una catastale da 200 euro ciascuna, oltre al bollo di 230 euro.
Inoltre, in questi casi, vanno aggiunte anche la tassa ipotecaria di 35 euro e la voltura catastale, di 55 euro, oltre al valore dell’IVA.
IVA seconda casa, i costi
L’IVA sulla seconda casa varia a seconda del venditore, ovvero se si compra da un privato o dall’azienda costruttrice. Nel primo caso, l’atto è soggetto all’imposta di registro, mentre quando si compra da un’impresa costruttrice è prevista l’IVA al 10% del prezzo d’acquisto per le abitazioni non appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, poiché per queste è prevista l’Iva al 22%.
L’Iva è obbligatoria solo nel caso in cui non siano passati più di cinque anni dall’ultimazione della costruzione (o, se passati più di cinque anni, nel caso in cui il venditore nell’atto di vendita scegliesse comunque di subordinare l’operazione all’Iva), oppure nel caso in cui gli immobili in vendita siano destinati a diventare alloggi sociali.
Spese acquisto casa, quali sono
Per quanto riguarda le spese all’acquisto casa, i costi da affrontare sono l’IMU e la Tasi. L’IMU (Imposta Municipale Unica) è l’imposta che unifica le spese che gravano sulla proprietà abitativa, ma anche su unità immobiliari, negozi e capannoni.
Invece la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) riguarda i servizi pubblici forniti dal Comune, come l’illuminazione stradale, la raccolta delle immondizie, la salvaguardia del patrimonio artistico e ambientale ecc.
La Tasi, in caso di affitto, viene pagata dal proprietario in una percentuale tra il 70% ed il 90% della quota, in base a quanto è stabilito dal Comune, mentre all’inquilino spetta la percentuale restante, a meno che non si tratti di affitto temporaneo per un periodo inferiore ai sei mesi: in questo caso, il proprietario dovrà pagare la cifra intera.
Caso a sé stante è quello del canone concordato, regolamentato dalla legge 431/98, nato soprattutto per favorire agevolazioni fiscali ai proprietari e agli inquilini. Con il canone concordato, IMU e TASI vengono ridotte del 25%.
Inoltre, il Comune può ridurre la TASI nell’eventualità in cui nell’abitazione dovesse vivere un’unica persona, nel caso in cui l’inquilino avesse un contratto stagionale, nell’eventualità di lavoro all’estero per più di sei mesi e per i fabbricati rurali abitabili.
Ultima agevolazione è il comodato d’uso, ovvero quando un immobile viene concesso a parenti di primo grado, quali genitori o figli, e che prevede una riduzione del 50% sulla base imponibile: in questo caso, però, c’è una serie di requisiti da rispettare.
Ad esempio, è essenziale che il parente beneficiario risieda in Italia e il comodante deve avere intestato a suo nome un solo immobile. Come puoi vedere, prima di gettarti a occhi chiusi nell’acquisto della seconda casa, è bene tenere in considerazione molti fattori.
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