Come affittare casa: guida generale

 

 

Non è facile capire come affittare casa in modo sicuro, né per gli affittuari né per i proprietari. D’altronde, i fattori di cui tenere conto sono davvero molti: bisogna valutare quali sono le normative vigenti, quali sono i documenti essenziali per la redazione di un contratto d’affitto, ma anche se rivolgersi o meno ad agenzie specializzate e quali sono le eventuali tasse da pagare. Inoltre, non sono da sottovalutare i vari bisogni e necessità degli affittuari e dei proprietari.

Entrano così in gioco altri parametri come la durata del contratto d’affitto, la grandezza dell’immobile e, perché no, anche le varie esperienze di affitto passate dei futuri coinquilini, fattore che viene tenuto in considerazione dai proprietari che si preoccupano di dare in buone mani il proprio appartamento.

Dunque, la burocrazia è davvero molta e non sempre è facile cavarsela da soli. Ecco una breve guida per capire come affittare casa, valida sia per gli affittuari che per i proprietari.

Come affittare casa: regole e normative in vigore

Per capire come affittare casa è essenziale conoscere le leggi attualmente in vigore. Secondo la nuova normativa introdotta dalla legge di Stabilità del 2016, il locatore deve effettuare la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma e, fatto ciò, entro 60 giorni il proprietario deve notificare all’inquilino l’avvenuta registrazione. In caso contrario, il contratto non sarebbe valido e l’inquilino risulterebbe moroso.

L’immobile, per essere affittato, deve rispettare dei requisiti minimi. Ad esempio, tutti i locali devono essere a norma, puliti e funzionanti, mentre sull’immobile non devono gravare ipoteche o pignoramenti. Inoltre, è necessaria l’ACE, o meglio la certificazione energetica, perché in base ad essa il prezzo dell’immobile può subire delle variazioni.

L’ACE presenta infatti un quadro di quanti Kilowatt sono necessari per portare un locale a 18 gradi. Si tratta di un fattore essenziale per capire come affittare casa, perché in base a questo parametro viene stabilito il canone mensile, che può essere più alto nel caso in cui l’immobile abbia un’ottima classe energetica.

Importante, per il locatore, è informarsi sul futuro coinquilino. Per evitare di avere problemi, infatti, è essenziale che si tratti di una persona educata, silenziosa, rispettosa e, soprattutto, regolare con i pagamenti. È bene dunque informarsi sulle esperienze lavorative e di affitto del candidato, in modo da capire se può eventualmente essere regolare con gli affitti. È necessario inoltre che il coinquilino non entri in casa prima della firma del contratto e del versamento delle caparre, poiché il mancato accreditamento dei soldi potrebbe essere sintomo di ritardo nei pagamenti.

Al momento della consegna, la casa deve essere pulita e deve rispettare le norme in materia di igiene e sicurezza. È importante che non sia eccessivamente decorata secondo i gusti del proprietario: il futuro coinquilino avrà sicuramente desiderio di abbellire l’ambiente secondo le proprie esigenze. Inoltre, altra cosa importante da tenere a mente, è quella di non proporre l’affitto dell’immobile a un prezzo spropositato, poiché potrebbe risultare poco appetibile per gli ipotetici interessati, oltre a non essere competitivo con le altre offerte.

Come affittare casa senza agenzia

Per capire come affittare casa senza agenzia bisogna innanzitutto considerare i vari mezzi per muoversi e per raggiungere il potenziale interessato. È importante però mettere in chiaro una cosa: la sicurezza che può offrire un’agenzia non ha paragoni, soprattutto nel caso in cui il proprietario dell’immobile non sappia come affittare casa.

L’agenzia infatti funge da intermediario tra inquilini e proprietari, cosa molto utile nel caso in cui dovessero sorgere eventuali problemi tra le due parti. Inoltre, si occupa di cercare un inquilino che corrisponda alle esigenze e al profilo desiderato dal proprietario, oltre a occuparsi di preparare la burocrazia, i documenti e di predisporre la registrazione.

Chiaramente, l’agenzia guadagna una percentuale sul canone annuale, che di solito si aggira intorno al 10% + IVA. Premesso ciò, pur non sapendo come affittare casa, non è impossibile occuparsi da soli di tutti i processi, come la ricerca dell’affittuario e la gestione della burocrazia. Oggi, con i nuovi strumenti di comunicazione, sicuramente la cosa più saggia è avvalersi dell’aiuto di internet.

Per scoprire come affittare casa senza agenzia online, è importante sapere che ci sono molti siti dedicati che dispongono di una bacheca sulla quale si può pubblicare il proprio annuncio o cercare un appartamento in vendita o in affitto, così come una stanza o un posto letto. Oltre a questi siti, che sono sicuramente lo strumento principale per far conoscere la propria offerta se non si sa come affittare casa, esistono anche i social network, in particolare Facebook.

Sono numerose le pagine sulle quali si può pubblicare il proprio annuncio di affitto. La cosa migliore è essere chiari sin dall’inizio, fornendo all’interno del post le informazioni salienti, in modo che i possibili interessati possano già avere tutti i dettagli più importanti. Un post fatto bene fa risparmiare molto tempo: è importante specificare il prezzo dell’immobile e la locazione, se le spese sono eventualmente comprese e a quanto ammontano, la durata del contratto d’affitto e la data a partire dalla quale l’immobile risulta libero.

Inoltre, il post deve essere necessariamente accompagnato da foto accattivanti dell’appartamento, scattate da più angolazioni che mostrino la casa pulita, luminosa e ordinata. Per coloro che non sanno come affittare casa è importante organizzare un incontro con il diretto interessato, in modo da conoscere il potenziale futuro coinquilino e valutare se può essere adatto. Per quanto riguarda la burocrazia, valgono le regole e le normative già citate: sono dunque necessari ACE e registrazione del contratto d’affitto presso l’Agenzia delle Entrate.

Come affittare una casa ammobiliata

Non tutti sanno come affittare una casa ammobiliata, ossia già fornita di arredi e oggettistica basilare di proprietà del padrone di casa. Si tratta di una soluzione ricorrente soprattutto nel caso di locazione ad uso abitativo transitorio, destinate normalmente a studenti e lavoratori. Si può decidere di arredare o meno la casa indipendentemente dal tipo di contratto di affitto.

Per chi non sapesse come affittare casa, è importante ricordare che ci sono tre tipologie di contratto di locazione: quello a canone libero, chiamato anche contratto 4+4, che prevede quattro anni di contratto più un rinnovo per lo stesso lasso di tempo; la locazione “a canone concordato o agevolato”, chiamata anche contratto 3+2, la locazione ad uso transitorio, la cui durata stipulata va da un mese a un massimo di diciotto mesi, e il contratto specifico per studenti universitari, che prevede una durata che può andare dai sei mesi ai tre anni, in base alle esigenze dell’inquilino e agli accordi presi con il locatore.

Sta al proprietario decidere che tipo di arredamento lasciare al futuro locatario: si può scegliere di fornire il solo mobilio della cucina e del bagno così come si può consegnare la casa completamente arredata. Ad ogni modo, l’accordo contenente l’uso del mobilio deve essere contenuto nel contratto di locazione. È consigliabile sottoscrivere una lista dell’arredamento presente in casa al momento della consegna, facendo un vero e proprio inventario, in modo da verificare più velocemente, alla fine del contratto di locazione, l’eventuale presenza e lo stato dei singoli pezzi.

È preferibile la richiesta di un deposito cauzionale, in modo da tutelare il padrone di casa da eventuali danni dovuti al cattivo utilizzo da parte dell’inquilino. Trattandosi di cauzione, l’intera somma deve essere restituita all’affittuario, ammesso che quest’ultimo non abbia violato il contratto di locazione e arrecato danni al mobilio presente.

Come affittare casa per brevi periodi

Per capire come affittare casa per brevi periodi bisogna sapere che con “affitto breve” si intende un periodo inferiore ai 30 giorni. La normativa sugli affitti brevi prevede il contratto tra le due persone fisiche, in cui è compreso l’accordo per la fornitura di una serie di servizi integrativi e la pulizia degli ambienti. Si tratta spesso di affitti di case per le vacanze o stanze singole momentanee, ma anche di alloggi destinati a chi viaggia per motivi di lavoro, studio o salute.

La legge in vigore è valida sia per coloro che affittano direttamente, sia per coloro che si rivolgono ad agenzie e bacheche online. Nel primo caso, in cui il proprietario si occupa direttamente dell’attività, allora sarà lui stesso a doversi preoccupare di pagare l’imposta sul canone. Nel secondo caso, in cui il locatore opera tramite l’aiuto di un intermediario, allora sarà sottoposto a ritenuta d’acconto pari al 21%. Gli intermediari hanno l’obbligo di mettere al corrente il proprietario di eventuali contratti stipulati e solo al momento del pagamento della rendita ricavata dall’affitto potranno trattenere la propria ritenuta d’acconto.

L’immobile destinato agli affitti brevi deve essere ad uso abitativo, oltre a dover presentare alcune caratteristiche precise come la categoria catastale, che deve essere tra A1 e A11. Queste caratteristiche possono variare da regione a regione, anche se in generale i locali devono rispettare degli standard minimi per la salubrità degli ambienti.

Non è necessario che il proprietario apra una partita IVA per affittare il suo immobile per brevi periodi, a meno che non intenda iniziare un’attività di tipo imprenditoriale, come ad esempio una struttura di ricezione turistica. Le uniche cose davvero essenziali per quanto riguarda le imposte fiscali sono l’ IRPEF, da presentare in sede di dichiarazione dei redditi, e il versamento con cedolare secca.

Come affittare una casa vacanze

In tanti cercano informazioni per capire come affittare una casa vacanze. D’altronde, la burocrazia è tanta e non sempre è facile distinguere le varie tipologie di affitto. Innanzitutto, è importante fare chiarezza sul termine “casa vacanze”, che indica l’affitto dell’immobile come attività d’impresa per la quale quindi è necessaria la partita Iva.

I modi per proporre al pubblico la propria casa vacanze sono molti. Oltre alle classiche agenzie immobiliari, che sono comunque il metodo più sicuro sia per il locatore che per l’affittuario, soprattutto se non si sa come affittare una casa vacanze, vi sono i portali web dedicati che permettono di rendere pubblica la propria offerta, mettendo in contatto direttamente i proprietari e i potenziali clienti.

Per affittare una stanza per un periodo inferiore ai 30 giorni non è necessario registrare il contratto. Il decreto Sicurezza impone però la comunicazione dei dati degli affittuari alla Polizia tramite la compilazione delle “schedine alloggiati” sull’apposito sito web entro le 24 ore successive all’arrivo, o nell’immediato nel caso in cui la permanenza non dovesse durare più di una giornata. Per la compilazione delle schedine alloggiati è necessario avere le credenziali di accesso al sito web, da richiedere presso il Comune.

Per quanto riguarda eventuali tasse, l’incasso è sottoposto a regime Irpef o a quello della cedolare secca al 21%. Nel caso in cui ci fosse una terza parte intermediaria tra il locatore e l’affittuario, allora questa ha il diritto di incassare il 21% di ogni introito e girare direttamente alle Entrate il 21% da ogni transazione.

Come è evidente, capire come affittare casa non è immediato. La burocrazia è molta, motivo per cui, se si vuole stare tranquilli ed evitare di incappare in problemi, è meglio rivolgersi ad agenzie immobiliari apposite, che sapranno correttamente indirizzare l’interessato. Le agenzie immobiliari hanno a disposizione un team di esperti in grado di aiutare e guidare l’interessato anche a contratto ultimato, facendo da intermediari nei delicati rapporti tra locatore e affittuario.