Contratto di affitto, cos’è e di cosa si tratta

Il contratto di affitto, anche chiamato contratto di locazione, è un accordo tra due parti, ovvero un conduttore e un locatario, che prevede la fruizione di un immobile, ad uso personale o commerciale, in cambio di una somma pecuniaria.

Il contratto di locazione, che dura per un periodo limitato, per essere valido deve essere firmato da entrambe le parti e registrato entro trenta giorni presso l’Agenzia delle Entrate. 

Dunque, vediamo nello specifico cos’è il contratto di locazione e quali sono le tipologie di contratto che è possibile stipulare.

Registrazione contratto di affitto, come si fa?

Indipendentemente dalla tipologia scelta, la registrazione del contratto di affitto è necessaria affinché sia fiscalmente valido. Inoltre, è importante sapere che ci sono dei dati che è indispensabile che appaiano all’interno del contratto.

Per prima cosa, deve essere presente la data di firma avvenuta, che indica il momento in cui è stato stipulato. Chiaramente, non è detto che la data di stipula debba coincidere con quella di inizio del soggiorno: saranno locatore e locatario ad accordarsi e ad indicarlo sul contratto.

Esistono diverse leggi speciali che stabiliscono la durata dell’accordo, che può andare dai 4, per gli edifici destinati ad uso abitativo, ai 6 anni per gli immobili destinati a un uso diverso. In caso di edificio commerciale, dunque sfruttato per attività alberghiere o ristorative, il massimo è nove anni.

Da chi deve essere firmato il contratto?

Da entrambe le parti, conduttore e locatore. Devono essere indicati tutti i dati anagrafici, così come i dati dell’immobile in questione, tra cui indirizzo, dati catastali e servizi in dotazione, e la somma stabilita come canone d’affitto. Ad ogni modo, si tratta di indicazioni generiche.

Il contratto, in base alle proprie necessità, può essere riscritto ex novo, chiaramente sotto la guida di un esperto del settore. Cosa importante è che il contratto venga registrato, entro trenta giorni dalla data di decorrenza dello stesso, presso l’Agenzia delle Entrate: pena l’invalidità fiscale dell’accordo, che diventa di fatto carta straccia, così come indicato dall’articolo 1571.

È a carico del locatore l’onere di registrare i contratti e il pagamento dei bolli. Obbligo del locatario è invece quello di versare mensilmente, con congruo anticipo, la somma pattuita per tutto il periodo concordato. In caso di morosità, l’inquilino può essere sfrattato e il contratto annullato.

Come funziona per le utenze?

In questo caso, nel contratto si stabilisce se le spese sono pagate a parte o se sono incluse nel canone. Tutti questi dati devono essere indicati, facendo riferimento tanto alle utenze quanto alle spese condominiali e specificando l’ammontare di ciascuna voce.

Indipendentemente dalla tipologia di contratto scelta, è importante che venga stabilita una caparra, anche chiamata deposito cauzionale. Questa somma di denaro, che in genere corrisponde a due o tre mensilità, è importantissima perché è una sorta di garanzia per il locatore, il quale avrà a disposizione una somma da poter tenere in caso di danni all’immobile.

In caso contrario, alla fine del periodo stabilito la caparra dovrà essere restituita.

Cos’è il contratto di affitto transitorio?

Il contratto di affitto transitorio, previsto dall’articolo 5 della legge 431 del 1998, è uno specifico accordo che permette di pattuire un periodo inferiore ai quattro anni di soggiorno per un immobile ad uso abitativo.

Normalmente, si tratta di una tipologia di contratto destinata a esigenze particolari, come ad esempio l’uso abitativo di strutture per studenti universitari. Trattandosi di un contratto particolare, l’ideale è rivolgersi a un agente immobiliare in grado di aiutare con la stesura dello stesso.

Cos’è il contratto di affitto commerciale?

Il contratto di affitto commerciale, regolato dalla legge numero 392, prevede una durata di sei anni o di nove anni in caso di attività alberghiere e teatrali. In entrambi i casi, il contratto è rinnovabile.

Il conduttore, per motivazioni gravi, può recedere al contratto qualora fosse necessario, dando però un preavviso di almeno sei mesi. In caso contrario, il contratto verrà automaticamente rinnovato di sei anni in sei anni (o di nove in nove, in base all’attività svolta).

Se è il locatore a non voler più rinnovare il contratto, magari perché desidera aprire una propria attività o perché vuole impiegare la struttura per fini personali, il locatario ha diritto a un’indennità per la perdita di avviamento pari a 18 mensilità di canone oppure a 21 nel caso di attività alberghiere e teatrali.

Cos’è il contratto di affitto con cedolare secca?

Il contratto di affitto con cedolare secca prevede un’imposta sostitutiva dell’Irpef che permette al locatore di non versare l’imposta di registro e quella di bollo per la registrazione. Si tratta di un regime facoltativo che non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% (10% nei comuni con carenza di spazi abitativi) sul canone di locazione annuo stabilito.

Quali differenze ha il contratto di affitto di azienda?

Il contratto di affitto di azienda può essere particolarmente vantaggioso. In questo caso un imprenditore affittante cede a un affittuario, in cambio di una liquidità, una struttura o un ramo della propria azienda, con tanto di beni aziendali, per avviare l’attività.

Per il contratto aziendale si applicano le norme in tema di affitto di un bene produttivo e quelle relative alla cessione d’azienda. Questa tipologia di contratto prevede che l’affittuario gestisca l’azienda senza modificarne il nome, garantendo cura dei beni affidatigli ed efficienza nella gestione.

Assoluto è il divieto di concorrenza: chi affitta non può poi avviare una nuova attività simile che potrebbe sviare la clientela dell’azienda affittata. In caso contrario, l’affittuario può richiedere un risarcimento danni e la risoluzione del contratto che, anche in questo caso, deve essere redato come atto notarile, registrato presso il Registro delle Imprese entro trenta giorni.

Cos’è il contratto di affitto terreno agricolo?

Il contratto di affitto di terreno agricolo, regolato dalla legge 203/1982, prevede la stipula tra un proprietario terriero e un coltivatore (singolo, a consorzio o conduttore non direttamente coltivatore) di un accordo dalla durata minima di 15 anni.

C’è la possibilità che la durata venga ridotta a sei anni in caso di contratti “particellari”, ovvero riguardanti terreni agricoli poco produttivi o poco estesi.
Il contratto deve essere stipulato dinnanzi a un notaio e anche in questo caso è necessario il pagamento dell’imposta di registro, utilizzando il modulo F24, e della comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula, online o recandosi presso gli uffici fisici.

L’imposta di registro è pari allo 0,50% dell’importo dell’affitto annuo di locazione stabilito e va pagata ogni anno, nei primi 30 giorni.

Risoluzione contratto di affitto, come funziona?

La risoluzione del contratto di affitto, prima della conclusione dello stesso, può essere richiesta sia da parte del proprietario che dell’inquilino. La risoluzione, se consensuale, deve essere presentata in forma scritta e deve essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate, versando inoltre un’imposta di registro di 67 euro entro 30 giorni dalla decisione, in modo che l’Agenzia non continui a considerare i locali come locati.

Materiale e comunicazione si possono trasmettere usando i servizi telematici dell’Agenzia con addebito su conto corrente o direttamente presso gli uffici utilizzando il modello F24 (Elementi Identificativi) con codice tributo 1503 e presentando il modello RLI compilato.

Se il contratto si avvale di cedolare secca allora l’imposta di registro di 67 Euro per la risoluzione del contratto non è dovuta, mentre è comunque necessario comunicare la decisione presa all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni.

In caso di ritardo nella comunicazione (ovvero se questa avverrà oltre il mese di tempo concesso) verranno applicate delle sanzioni.

Stipula e disdetta contratto di affitto, a chi rivolgersi?

Se hai bisogno di un supporto per la stesura o per la disdetta contratto di affitto, è meglio rivolgerti ad un esperto del settore che sappia valutare la situazione e redigere un accordo preciso e chiaro, rispettando le legislazioni in vigore. Per i tuoi contratti, rivolgiti a MasterCasa Nadali.

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