Contratto di locazione ad uso commerciale: tutto ciò che devi sapere

Il contratto di locazione ad uso commerciale è un contratto per immobili destinati ad un uso diverso da quello abitativo. Innanzitutto, è bene fare una precisazione: la locazione non è sinonimo di affitto, con cui spesso viene confusa.

Infatti, con la locazione, il proprietario affida a un inquilino un immobile di cui potrà godere in cambio di una somma di denaro. L’oggetto della locazione, però, è un immobile non produttivo, dunque diverso da un’azienda o da un terreno, che sono invece oggetto del contratto d’affitto.

Dunque, il contratto di locazione riguarda gli immobili non produttivi ad uso non abitativo ed è regolato dalla Legge n.392 del 1978. Vediamo nel dettaglio le caratteristiche del contratto di locazione ad uso commerciale.

Affitto locale commerciale: quali sono i connotati del contratto

Il contratto per l’affitto di un locale commerciale ha delle caratteristiche specifiche che sono imprescindibili.  Tra queste peculiarità è importante ricordare che:

• Il contratto di locazione commerciale ha una durata minima di 6 anni, motivo per cui se il contratto indica un segmento temporale inferiore a quello stabilito o, addirittura, non viene indicato, viene stabilita d’ufficio la durata minima legale. La durata minima può essere prolungata a 9 anni se l’attività svolta nel contesto dell’immobile è parte del settore alberghiero o teatrale.
• Il contratto di locazione commerciale viene automaticamente rinnovato allo scadere dei sei anni, rinnovando le condizioni espresse nel contratto senza apportare modifiche. Nel caso in cui una delle due parti, per gravi motivi, volesse disdire l’accordo, allora bisogna comunicarlo tramite lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della fine del contratto.
  
  

Disdetta del contratto di locazione ad uso commerciale: come funziona

Per effettuare una disdetta del contratto di locazione ad uso commerciale, abbiamo già visto che è possibile farlo se comunicato almeno 12 mesi prima e con un grave motivo alla base che giustifichi la richiesta.

In realtà, il concetto di “grave motivo” è un po’ ambiguo, poiché giuridicamente parlando non esiste una definizione concreta. Dal 2012, però, la Corte Suprema ha chiarito che tra le possibili cause possono esserci anche una condizione economica sfavorevole che non dia la possibilità di pagare regolarmente gli affitti o una situazione economica di crescita, che permetta di ampliare gli spazi per poter continuare a espandere l’attività.

Ad ogni modo, per la disdetta del contratto di locazione ad uso commerciale è necessario fornire un preavviso di 12 mesi, 18 per le strutture ricettive, comunicandolo tramite raccomandata.

Contratti d’affitto commerciali: garanzie per le due parti coinvolte

Nei contratti d’affitto commerciali, il locatore e il locatario vengono chiaramente tutelati, in modo che nessuna delle due parti ci perda. Ad esempio, il locatore può rifiutarsi di rinnovare il contratto una volta trascorso il periodo stabilito dalla legge, cosa legittimata nel caso in cui il locale servisse per scopi personali, come ad esempio il desiderio di aprire un’attività.

Anche in questo caso, il locatore deve dare un preavviso di 12 mesi tramite raccomandata, indicando i motivi esatti che hanno portato alla recessione del contratto e dimostrando nei mesi a seguire che le motivazioni date erano reali.

Per evitare che il locatore se ne approfitti del locatario, magari tentando di continuarne l’attività, il locatore è obbligato a elargire dalle 18 alle 21 (nel caso del settore turistico) mensilità all’inquilino. Questa somma può raddoppiare nel caso in cui il locatore dovesse aprire un’attività simile a quella del precedente affittuario.

Le mensilità ripagano l’ex inquilino del tempo che gli occorrerà per trovare un nuovo locale commerciale in cui trasferirsi e recuperare la clientela persa a causa del trasferimento. Il locatario, però, gode anche di altre garanzie.

Ad esempio, può sublocare o cedere il contratto anche senza necessariamente avere il consenso del locatore, ammesso che venga ceduta anche l’attività. In questo modo, se l’azienda viene affittata ad un terzo, viene automaticamente trasferito anche il locale di esercizio, poiché il contratto di locazione ad uso commerciale è strettamente collegato all’esercizio dell’attività stessa.

Il locatore deve essere avvisato con raccomandata ed entro trenta giorni dal ricevimento della stessa verrà comunicata l’eventuale opposizione del locatore. oltre, in casi gravi come la morte del locatario, è possibile la successione del contratto originario a nome del coniuge o di soci in attività, ammesso che gli esercizi commerciali vengano svolti regolarmente.

Il trasferimento avviene automaticamente in capo a chi subentra al conduttore nell’esercizio dell’attività. Al conduttore viene anche riconosciuto il diritto di prelazione nel caso in cui il locatore decidesse di affittare a terzi alla scadenza del contratto.

Con la prelazione il conduttore ha diritto a mantenere l’affitto dell’immobile ad uso commerciale offrendo condizioni uguali a quelle stabilite dal locatore per l’affitto a terzi.

Registrazione contratto di locazione ad uso commerciale: cosa tenere a mente

La registrazione del contratto ad uso commerciale avviene solo se vengono rispettati i criteri minimi stabiliti, soprattutto per quanto riguarda la durata del contratto. Infatti, qualsiasi altra tipologia di accordo tra locatore e locatario risulta giuridicamente nulla. 

Ci sono però delle eccezioni che riguardano il contratto di locazione ad uso commerciale transitorio: in alcune circostanze, infatti, si può richiedere un locale commerciale solo per un periodo limitato di tempo, come nel caso di attività stagionali in un’altra città.

In questo caso, entrano in gioco i contratti di locazione transitori, ovvero documenti che si riferiscono a immobili ad uso non abitativo per un limitato periodo di tempo. È importante che sul contratto siano indicati la destinazione d’uso e il lasso temporale di riferimento.

La durata del contratto deve essere specificata, includendo sia il momento in cui entra in vigore l’accordo sia quello in cui decade, oltre alla motivazione per cui la durata del contratto è ridotta. Anche in questo, sul documento caso vanno inseriti i dati delle due parti e le informazioni relative all’immobile (tra cui la visura catastale).

Il conduttore è libero, in qualsiasi momento, di modificare il contratto di locazione ad uso commerciale per fare il passaggio da transitorio a contratto tradizionale. La registrazione del contratto di locazione ad uso commerciale, in entrambi i casi, avviene presso l’Agenzia delle Entrate entro un mese dalla firma, in modo che il proprietario paghi le imposte dovute.

Per gli immobili commerciali non è prevista la cedolare secca. Al momento della registrazione, dunque, sarà necessario pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo (una per ogni copia del contratto, pari a sedici euro ogni quattro facciate).

Se vuoi vuoi affittare il tuo immobile ad uso commerciale o se stai cercando la soluzione perfetta per te, rivolgiti a MasterCasa Nadali: il nostro team sarà in grado di seguirti nella tua ricerca e in tutte le pratiche necessarie passo per passo. Con MasterCasa, non dovrai più preoccuparti!