Donazione immobile: cos’è, condizioni e procedimento

La donazione di un immobile è un procedimento messo in atto da molte famiglie per assicurarsi che i propri beni vengano intestati mentre i proprietari sono ancora in vita, in modo da avere la certezza che le proprietà siano destinate agli eredi prescelti.

Fare in modo che le personali volontà vengano rispettate non è complesso, richiede solo una certa attenzione in alcuni passaggi. Vediamo insieme cosa fare per procedere alla donazione immobiliare.

Donazione di un immobile: cosa fare

Primo passo per ufficializzare la donazione di un immobile è l’atto formale in cui si afferma che, per proprio volere, si procede con la donazione. Il contratto per la donazione immobiliare deve avere delle caratteristiche specifiche.

Innanzitutto, l’oggetto della donazione può essere non solo un’abitazione, ma anche un locale commerciale, un terreno, altri tipi di proprietà o il diritto di usufrutto su un’abitazione.

L’atto pubblico deve essere necessariamente redatto da un notaio, dopo aver accuratamente controllato se sullo stesso gravano vincoli, in presenza di almeno due testimoni, precisando anche se ci sono stati altri atti di donazione e qual è stato il valore.

Prima della stesura è bene richiedere visura catastale e ipotecaria dell’immobile, indicando anche le planimetrie e gli estremi delle eventuali autorizzazioni. A questo punto, se non risulteranno incoerenze o abusi, si potrà procedere con la registrazione del contratto.

Atto di donazione immobile, condizioni

Particolare attenzione da prestare alle condizioni dell’atto di donazione immobile. Infatti, il contratto ha tutta una serie di condizioni e clausole alle quali può essere sottoposto, se desiderato dal vincolante.

Ciò vuol dire che, affinché la donazione vada a buon fine, devono essere rispettate determinate condizioni. Tra i possibili vincoli che è possibile apporre c’è la condizione sospensiva, la condizione risolutiva, un termine iniziale (che non può coincidere, per legge, con la morte del donatore) e un termine finale.

Costo donazione immobile, come calcolarlo

Il costo di donazione di un immobile non è facile da prevedere. Oltre alle spese dello studio legale, bisogna infatti considerare le imposte, che variano in base al grado di parentela.

In caso di coniugi o parenti in linea retta, le imposte si applicano con franchigia del 4%, fino a 1.000.000,00 di euro. Se il beneficiario rispetto al donante è fratello o sorella, la franchigia è del 6%, è di 100.000 euro.

Se la donazione è verso altri parenti, 6% senza franchigia mentre gli altri soggetti (oltre il quarto grado di parentela o esterni) 8% senza franchigia. Infine, se il beneficiario è un portatore di handicap, la franchigia è di 1.500.000 di euro.

Sono escluse dall’imposta le donazioni a favore dello Stato o di enti pubblici, di fondazioni e associazioni legalmente riconosciute.

Nel caso in cui si donassero aziende o imprese risultano esenti da imposta di donazione i beneficiari che proseguono nell’esercizio dell’attività per almeno 5 anni dalla data del trasferimento.

La base su cui calcolare l’imposta corrisponde al valore commerciale del bene, che sarà dunque soggetto a verifiche e adeguamento. Oltre all’imposta sulla donazione bisogna considerare anche l’imposta ipotecaria, calcolata al 2% sul valore dell’immobile, e quella catastale, calcolata all’1%.

Donazione immobile ai figli, vantaggi

La donazione di un immobile ai figli può essere particolarmente proficua, ed è importante per avere la certezza di dove finiranno i nostri beni in futuro. Il trasferimento, una volta andato a buon fine, è irrevocabile.

L’atto notarile, inoltre, ci assicura e fa sì che le nostre volontà vengano rispettate, regolando così procedure e adempimenti. In più, anche gli immobili donati sono soggetti a tutte le donazioni e ai benefici relativi alle imposte applicabili.

Chiaramente, come già accennato, la donazione diretta di un immobile ai figli implica tutta una serie di costi non indifferenti, tra cui i le spese notarili, ma le certezze che ne derivano sono piuttosto solide.

Donazione indiretta immobile

La donazione indiretta di un immobile è un atto liberale, nel senso che implica che una persona regali qualcosa a qualcun altro che dunque percepisce una ricchezza senza nulla in cambio.

La donazione indiretta, a differenza della diretta, implica che il donante non sia già il proprietario del bene da donare. Si parla di donazione indiretta quando, ad esempio, una persona, mettiamo un padre di famiglia, decide di acquistare un immobile facendolo intestare subito a un altro soggetto, ipotizziamo il figlio.

Con la sentenza n. 614 del 8 luglio 2016 è stato stabilito che anche la cointestazione di un conto corrente può rappresentare, solo dopo aver dimostrato l’animus donandi, che si tratta di donazione indiretta.

Tornando all’acquisto dell’immobile da parte del padre per il figlio (che chiaramente è solo un esempio, può avvenire donazione indiretta anche in assenza di vincoli di sangue), la Suprema Corte ha sancito che in questo caso non è necessario stipulare un atto dal notaio.

Revoca donazione immobile

Esistono dei casi in cui è possibile andare incontro alla revoca della donazione immobile. Secondo la sentenza n. 21010 della Corte di Cassazione, è possibile riappropriarsi di un bene donato nel caso in cui il beneficiario si fosse reso colpevole di una condotta scorretta, come può essere un’ingiuria.

La revoca può avvenire solo entro un anno da quando si ha avuto conoscenza di tali condotte. Il livello di “tolleranza”, per quanto riguarda i comportamenti e le ingiurie ripetuti, non dipende dalla percezione sensibile e individuale, bensì dal comune sentire.

Impugnazione donazione immobile, cosa significa

Con impugnazione della donazione immobile si intende che la donazione è un atto contestabile, tanto dal donatore che da terzi, compreso il creditore del donante, che può presentare un’azione revocatoria.

L’impugnazione della donazione è anche uno dei motivi per cui gli istituti di credito non accettano come garanzia un immobile donato. Normalmente la donazione non è un atto revocabile, salvo determinate condizioni che consentono di impugnarlo.

Si tratta di situazioni pesanti che gravano sulla relazione tra donante e beneficiario, come ad esempio casi di violenza fisica e psicologica messi in atto dal beneficiario per piegare il donante ai suoi voleri, ma anche di errori, altri tipi di comportamenti ingannatori o nel caso in cui il donatario, al momento dell’atto, non fosse in grado di intendere e di volere.

Altro fattore importante è l’atto stesso, che deve essere pubblico e stipulato in presenza di due testimoni. Una forma non riconosciuta dalla legge può portare a impugnazione dell’atto di donazione, che diventa una nullità di forma.

Una donazione non può essere impugnata dopo 5 anni dalla stipula dell’atto, a meno che non si tratti di impugnazione per nullità di forma. In ogni caso, per dimostrarlo è necessario ricorrere al supporto di un avvocato.

Se sei interessato alla donazione indiretta o diretta di un immobile e vuoi avere consigli e chiarimenti per capire come indirizzarti nella stipula di un atto che sia legittimo, rivolgiti a MasterCasa Nadali. Con la nostra consulenza possiamo aiutarti a valutare quale procedura mettere in atto affinché la donazione vada a buon fine.