Affrontare un’operazione complessa come la ricerca della casa o la vendita di un appartamento, senza il supporto di un’agenzia immobiliare, potrebbe rivelarsi una strada abbastanza impervia oltre che una scelta poco vincente.
Tuttavia, è sempre bene informarsi sul tema “provvigione agenzia immobiliare” ed esaminarlo con precisione prima di sottoscrivere un accordo.
Scopriamo assieme tutto quello che c’è da sapere.
Cos’è la provvigione?
La provvigione è il compenso che viene corrisposto agli agenti immobiliari una volta concluso un affare, sia esso una compravendita o la stipula di un contratto d’affitto, a pagamento di tutti i servizi di supporto svolti durante il processo.
Più banalmente può essere visto come il costo dell’agenzia immobiliare, che si è fatta carico di tutto l’iter di mediazione, quindi un compenso per i servizi di: organizzazione degli appuntamenti di visita, aiuto nella gestione dei documenti e degli adempimenti burocratici, produzione di contenuti e foto, costi vivi di trasferimenti, telefonia e pubblicità.
La provvigione non è altro che una percentuale sul prezzo totale della vendita, che, non è stabilita in misura fissa, ma varia da zona a zona, da compravendita a compravendita, da agenzia ad agenzia, ma ovviamente varia anche a seconda dei servizi che vengono richiesti.
Ma arriviamo al dunque, come si calcola la percentuale della provvigione dell’agenzia immobiliare?
La provvigione dell’agenzia immobiliare si calcola sul valore reale della compravendita, che, in alcuni casi, potrebbe essere diverso dal prezzo di compravendita.
In via generale possiamo dire che, su tutto il suolo nazionale, la provvigione dell’agenzia immobiliare nel caso di vendita si aggira mediamente tra il 2% ed il 3% del valore reale della compravendita, anche se questa percentuale può, alle volte, arrivare anche fino al 5% del valore reale.
Nello specifico, la quota parte dal 2% più IVA per immobili di basso valore e per i piccoli centri, fino ad arrivare al 5% più IVA per le grandi città e per gli affari più consistenti.
Per fare un esempio, su una casa venduta a 100.000 euro, in media, l’agenzia immobiliare percepirà una provvigione di circa 3.000 euro più IVA.
Il compenso da dare dell’agenzia immobiliare per l’affitto di un appartamento, di un locale o normalmente di un qualsiasi immobile, invece, è solitamente compreso tra l’equivalente di una mensilità ed il 15% del canone annuo, sempre oltre IVA. Questo sia per il locatore che per il conduttore.
La provvigione per affitti transitori al locatore solitamente si aggira intorno al 15%. Nel caso di affitti turistici le agenzie che prendono in carico la gestione dell’unità possono arrivare a compensi del 30% del fatturato annuo, sollevando il proprietario da ogni dovere o pensiero.
Nel caso di aste immobiliari, il compenso dell’agenzia immobiliare può essere calcolato in due modi a discrezione del professionista:
– percentuale sul prezzo di aggiudicazione, tra il 2% ed il 3% più IVA;
– forfettario per assistenza in base al lavoro svolto.
L’IVA sulla provvigione che spetta all’agenzia immobiliare nel 2021 è al 22%; si applica in tutti quei casi in cui il mediatore operi in regime IVA.
Sono, infatti, esenti dall’aliquota IVA tutte le fatture per prestata intermediazione emesse da mediatori in regime forfettario.
L’IVA è detraibile in sede di dichiarazione dei redditi per l’acquisto prima casa, si può scaricare nella misura del 19% su un massimale di 1000€.
L’immobile acquistato deve però essere a tutti gli effetti l’abitazione principale, quella nella quale il contribuente o i propri familiari dimorano abitualmente.
In linea generale, ti ricordiamo che la quantità percentuale di provvigione da pagare deve essere sempre stabilita precedentemente a livello contrattuale, per evitare “brutte sorprese”.
Questa percentuale non può essere in alcun modo modificata successivamente, a meno che entrambe le parti non siano d’accordo sul cambiamento.
La provvigione da corrispondere all’agente immobiliare è variabile, sia perché può essere corrisposta solo da una o da entrambe le parti coinvolte nella transazione immobiliare, sia perché calcolata in base a una percentuale del valore dell’immobile.
Inoltre, l’agenzia immobiliare tratterrà una percentuale sulla provvigione, rendendo quindi ancora più fluttuante l’importo delle provvigioni volta per volta.
Quando matura il diritto alla provvigione?
Il diritto del mediatore di richiedere il compenso sorge quando la conclusione dell’affare immobiliare (vendita, acquisto o affitto), è da ricondurre all’opera dello stesso agente immobiliare.
Il diritto al compenso è da individuare nell’attività di mediazione, e quindi nella messa in relazione delle parti.
La provvigione matura nel momento in cui viene formalizzato il primo accordo tra le parti, che solitamente corrisponde all’accettazione di una proposta di acquisto o di locazione; una volta accettata costituisce di fatto il contratto preliminare, maturando quindi il diritto dell’agenzia nel richiedere la provvigione.
Il contratto preliminare ha valore legale a tutti gli effetti, va quindi formulato in modo professionale, pulito e trasparente; impegna venditore ed acquirente al rispetto delle condizioni:
prezzo, tempi per la scrittura del contratto e caratteristiche dell’immobile.
Differentemente a quanto si può pensare quindi, non è necessario attendere la stipula del contratto, ma la provvigione va versata al termine della trattativa.
Tuttavia, occorre ricordare che il compenso dell’agenzia immobiliare spetta solo quando partecipa attivamente alla fase di mediazione, dando la propria assistenza al cliente sino alla conclusione dell’accordo scritto.
L’agenzia va dunque pagata per aver messo in contatto le parti e per aver indirizzato l’affare verso la conclusione, non potendo rilevare la conclusione effettiva del negozio o meno, per il quale sono ovviamente responsabili le parti.
Il pagamento deve sempre avvenire attraverso mezzi tracciabili quali bonifici bancari, postali, assegni di conto corrente o circolari. Ad ogni pagamento deve corrispondere la relativa fattura che andrà anche menzionata nel rogito di vendita.
Chi deve pagare la provvigione?
La provvigione è a carico, a meno che non esista un accordo in senso contrario, di entrambe le parti.
Il contratto può prevedere infatti, esclusivamente laddove si volesse, che la provvigione debba essere a carico, in modo esclusivo, del solo venditore o del solo acquirente.
Anche questo deve essere ad ogni modo indicato a livello contrattuale durante il conferimento del mandato.
Provvigione dell’agenzia immobiliare per mancata vendita
Non deve essere corrisposta provvigione al mediatore se egli non ha venduto o affittato l’immobile. Al massimo è possibile pattuire un rimborso spese per le attività svolte.
Discorso diverso se la mancata vendita deriva da inadempienza delle parti.
La provvigione è dovuta se il venditore rifiuta una proposta di acquisto di importo pari o superiore al prezzo di incarico.
Se l’acquirente si ritira dall’acquisto dopo l’accettazione della sua proposta da parte del venditore è tenuto comunque a pagare la provvigione.
Attenzione, occorre sempre ricordare che l’agenzia non vende o affitta l’immobile, ma vende il servizio che ti aiuta a vendere o affittare.
Quando non si ha diritto alla provvigione?
Si deve rimandare sempre all’interpretazione giurisprudenziale e al diritto che regola questa professione per la concretizzazione di una serie di ipotesi in cui il diritto del mediatore alla provvigione può venire meno:
– In primo luogo, non si avrà diritto alla provvigione nel caso in cui l’agenzia immobiliare che si è occupata della gestione dell’immobile non ha effettuato una mediazione che ha portato alla firma di un contratto, ma ha solamente agevolato la visione dell’immobile da parte dei potenziali acquirenti.
– Se la vendita non viene conclusa entro il termine stabilito dal mandato affidato dalla parte venditrice.
– Inoltre, è possibile rifiutarsi di pagare un’agenzia immobiliare nel momento in cui l’agente che si è occupato della trattativa non si sia dimostrato imparziale o abbia omesso comunicazioni importanti ai fini del corretto svolgimento della compravendita. In questo caso, la parte lesa ha anche il diritto di fare ricorso ed ottenere un rimborso per i danni subiti.
– Infine, è bene ricordare che il diritto dell’agenzia immobiliare a ricevere la provvigione si prescrive dopo un anno dalla conclusione della compravendita, secondo quanto previsto dall’articolo 2950 del Codice Civile.
Se entro questo termine, che decorre dal momento in cui la provvigione diventa esigibile (ovvero dalla firma del contratto preliminare), l’agente immobiliare perde il diritto all’incasso del denaro.
Chi è esattamente il mediatore?
Scopriamo più nel dettaglio questa figura. Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per concludere un affare senza avere con esse rapporti di dipendenza, mandato o rappresentanza.
Deve essere super partes, quindi assolutamente imparziale tra le parti al fine di assicurare trasparenza e chiarezza; ha il compito di rappresentare una delle parti, ma deve sempre essere in grado di tutelarle entrambe, dato che una transazione che soddisfa tutti si ripercuote positivamente sull’immagine dell’agenzia immobiliare stessa.
Inoltre, dovrà aver rispettato tutti i doveri deontologici e professionali; in primis il dovere di trasparente informazione verso i clienti per quanto concerne tutte le circostanze relative all’immobile.
Provvigione Agenzia Immobiliare, i provvedimenti della Corte di Cassazione
La Cassazione si è espressa più volte in tema di provvigione all’agenzia immobiliare.
Vediamo le principali indicazioni fornite dai provvedimenti della Corte di Cassazione: il diritto al pagamento matura anche se non è stato conferito un incarico. Con la sentenza n. 7029, la seconda sezione civile della Cassazione ha chiarito che il diritto dell’agente immobiliare al pagamento della provvigione matura anche nel caso in cui non gli sia stato conferito un incarico.
In base a quanto precisato, è sufficiente che sia stata posta in essere un’attività di intermediazione di cui le parti si siano avvantaggiate, anche tacitamente, e che abbia condotto alla stipula del contratto di vendita.
L’affare deve concludersi grazie all’effettiva attività del mediatore, ma non è necessario che il nesso causale sia diretto ed esclusivo.
Ne consegue che la provvigione all’agenzia immobiliare spetta anche se l’agente non ha preso parte a tutte le fasi della trattativa e “anche in quei casi nei quali il processo di formazione della volontà del venditore e dell’acquirente sia stato complesso e articolato nel tempo”.
Quello che interessa è che l’attività di intermediazione tra le parti dell’affare, valutata ex post, ovvero a giochi fatti, sia risultata indispensabile ai fini della conclusione del contratto di compravendita.
È necessario quindi che la stipula del contratto di compravendita si possa legittimamente ritenere “conseguenza prossima o remota dell’operato dell’intermediario, tale, cioè, che senza di esso il negozio non sarebbe stato concluso“.
In conclusione, per poter configurare un rapporto di mediazione, non serve un “preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore, avvantaggiandosene”.
Come concludere i tuoi migliori investimenti immobiliari
Vuoi iniziare ad investire in immobili, ma non sai dove da dove partire?
Ci sono alcune regole, che sono sempre valide in tutti i mercati, anche in quello immobiliare.
1) I soldi si fanno quando si compra casa, non quando si vende
Finirai sempre per concludere un buon affare se compri “a sconto”. Potrai anche non aver acquistato l’immobile più liquido del mondo, ma quando hai margine per rivenderlo, tutto diventa più facile.
Viceversa, se compri con poco sconto o a prezzo di mercato perché segui il pensiero comune “tanto il mercato sale”, stai facendo il ragionamento sbagliato.
2) Compra sempre da un venditore motivato
Fidati solo di chi è veramente motivato. Ma come fare a riconoscere un venditore motivato? Una persona che vuole vendere, chi per qualsivoglia motivo non vuole più tenere quell’immobile.
Quindi, non sprecare tempo con chi ha tempo o soldi e vuole realizzare il massimo dalla sua vendita, ma ricerca qualcuno che invece non ha tempo e magari nemmeno soldi, sarà sicuramente motivato!
Non cercherà quindi di ottimizzare la vendita a suo vantaggio, ma accetterà l’offerta di chi in quel momento sarà disposto ad acquistare ad una certa cifra (che non sarà il massimo a cui avrebbe potuto vendere quell’immobile).
3) Innamorati dell’affare, non dell’immobile in sé e per sé
Se ti innamori dell’immobile potrai facilmente cadere in tentazione e non essere più obbiettivo su quello che è il tuo focus; un venditore attento se ne potrebbe accorgere ed iniziare a far leva su questo tuo punto debole. Ecco che quello che concluderai non sarà più il tuo miglior affare.
Ricorda, differentemente da quanto si credeva un tempo, oggi “non è mai l’immobile che fa fare i soldi; il mattone non si mette in banca”. Al contrario, è l’affare che quell’immobile rappresenta la tua vera fonte di ricchezza.
4) Impara a negoziare il prezzo dell’immobile
Impara le basi della negoziazione per poter contrattare in modo efficace il prezzo di un immobile.
La prima regola che puoi seguire è mai dire per primo il prezzo, per evitare di condizionare il venditore e fargli capire qual è la cifra che saresti disposto a spende. È una regola risaputa, non solo a livello immobiliare, il primo che dice un prezzo finirà per perdere.
Uno stesso immobile, infatti, può valere prezzi molto diversi tra loro a rialzo o a ribasso, il tutto dipende dalla tua capacità di negoziare e persuadere il tuo “avversario”.
5) Gli investimenti immobiliari sono un business da fare con il debito
Investire in immobili con soldi propri vanifica la maggior parte dei vantaggi di questo tipo di investimento; quindi cerca sempre di acquistare con denaro di debito.
Qualche consiglio: offri caparre bassissime (parti dalle centinaia di euro) e fai offerte d’acquisto che tu stesso consideri imbarazzanti (dal 30 al 50% a ribasso per poi trattare).
6) Negli investimenti immobiliari il capitale viene prima, il Cash Flow dopo
Il cash flow è un buon indicatore della salute di un business; puoi anche avere un business profittevole, ma se il tuo cash flow è negativo ti accorgerai presto che tutti gli effetti positivi svaniranno in poco tempo.
Con gli immobili, il cash flow si fa “mettendo a reddito”, ovvero affittando.
Tuttavia, solitamente, a livello nazionale, è molto difficile avere un cash flow positivo quando si affitta un immobile su cui si sta già pagando un mutuo.
Una strategia efficace: creare del capitale attraverso una serie di compravendite per poi usare quello stesso capitale, sostenuto dalla leva finanziaria, per poter effettuare operazioni di maggiori dimensioni che avranno l’obiettivo di generare cash flow.
Ora, se sei stato attento fino a questo punto, ti possiamo rivelare l’ultima regola d’oro:
7) il tuo migliore affare, l’investimento immobiliare della tua vita, non capita così di rado, ma se sei astuto può capitare ogni settimana!
Differentemente da quanto si crede, gli affari immobiliari non sono condizionati da tempistiche, momenti o da mercati, ma esistono sempre, in ogni periodo ed in ogni mercato; il vero problema è quindi trovarli.
Ma come farlo? Ti sveliamo un segreto: per iniziare a trovarli devi prima iniziare a credere che ci siano. Ogni settimana ci sarà almeno una possibilità di fare un affare immobiliare, quindi se quello su cui stai trattando non ti convince appieno, non perdere troppo tempo, ma soprattutto non perdere le speranze, passa al prossimo immobile!
Anche se ora ti sembra tutto così complesso, inizia a crederci e diventeranno le pratiche più naturali del tuo agire quotidiano.
Semplici consigli pratici che si basano su quella che può essere definita come “intelligenza commerciale”: compra a ribasso, sii bravo a negoziare a tuo favore, non ti innamorare dei prodotti, ma della ricchezza che gli stessi ti porteranno quando li venderai!
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