Rent to buy: di cosa si tratta, come funziona e quando conviene

Ultimamente si sente parlare spesso di “rent to buy”, ma esattamente di cosa si tratta? Anche chiamato “affitto con riscatto”, il rent to buy consiste nell’affittare una casa per poi decidere solo in seguito se acquistarla o meno, motivo per cui è previsto un contratto dalle specifiche caratteristiche a metà tra la locazione e la compravendita.

Si tratta dunque di un contratto abbastanza innovativo e particolare, motivo per cui sorge spontaneo chiedersi se esistano diverse formule e quali siano le caratteristiche di questa tipologia contrattuale, oltre a capire come funzionano le tasse.

Noi di MasterCasa Nadali abbiamo deciso di fornirti una guida per fare un po’ di chiarezza sul rent to buy e tutti i lati positivi e negativi di questa tipologia di contratto.

Che cos’ è il rent to buy?

Innanzitutto, facciamo chiarezza: il rent to buy, o affitto con riscatto, è un accordo che dà la possibilità all’ipotetico acquirente di stipulare un contratto d’affitto, pagando un canone fisso per un certo lasso di tempo per poi, prima della scadenza dei termini, valutare se volgere il contratto in compravendita, saldando dunque il prezzo inizialmente concordato.

L’acquisto, dunque, non è obbligatorio, ma è solo un’opzione, una scelta che è possibile prendere entro i termini concordati. Nel caso in cui non si desiderasse portare a termine la compravendita si rinuncerà però alle quote pagate, proprio come un normale contratto d’affitto.

Si tratta dunque di una tipologia contrattuale molto elastica diffusa soprattutto nel Regno Unito e negli U.S.A e introdotta in Italia, tramite normativa regolamentata, nel 2014 grazie al decreto Sblocca Italia.

Affitto con riscatto, in cosa consiste il contratto?

La formula contrattuale dell’affitto con riscatto prevede due step: in primo luogo servirà la stesura di un contratto d’affitto tradizionale, in secondo luogo sarà necessaria la stesura preliminare dell’atto di futura vendita da effettuarsi entro un determinato lasso di tempo che tendenzialmente può variare dai 3 anni ai 10.

Trattandosi di un contratto d’affitto che prevede un possibile acquisto della casa da parte dell’acquirente, la quota mensile sarà tendenzialmente superiore a quella dei canoni di locazione tradizionali, perché l’affitto è comprensivo di acconto sul prezzo di acquisto dell’immobile.

Dunque, ricapitolando, il proprietario stipula questa sorta di doppio contratto e consegna da subito l’immobile al conduttore, che da subito inizierà a pagare il canone d’affitto, decidendo poi in un secondo momento se concretizzare o meno l’atto d’acquisto.

Se la scelta sarà positiva, al prezzo d’acquisto verrò sottratta una parte dei canoni già pagati. Le proporzioni tra canone e acconto nella quota mensile da pagare variano in base alle casistiche.

Affitto con riscatto, una tipologia di contratto sempre più richiesta

Il rent to buy oggi è in continua crescita, tant’è che l’offerta è triplicata negli ultimi anni.

Inizialmente, quando appena introdotta, questa tipologia di contratto non è decollata immediatamente a causa del fatto che, nonostante si tratti di una forma contrattuale piuttosto elastica, l’assenza di una normativa apposita ha generato incertezze e incomprensioni anche tra i professionisti del mercato, tant’è che diverse combinazioni sono state etichettate come “rent to buy” pur trattandosi di cose diverse.

Solo con il decreto Sblocca Italia le cose sono state finalmente rimesse in ordine. L’ideale, prima di gettarsi a capofitto in questa tipologia di contratto, è valutare con attenzione quali potrebbero esserne i lati positivi e negativi.

Per prima cosa, l’acquirente deve valutare bene il compromesso tra affitto pagato e anticipo del prezzo finale dell’immobile, in modo da valutare se si tratta di un’operazione effettivamente conveniente.

Inoltre, è bene tenere in considerazione che, nel caso in cui si dovesse decidere di non esercitare l’opzione d’acquisto, si rischia di perdere la quota di acconto sul prezzo.

Messa così potrebbe non sembrare più molto conveniente, ma attenzione: in svariati casi il venditore, per velocizzare le trattative, può decidere che se il rogito avviene entro un termine ravvicinato la quota di riduzione del prezzo corrisponda alla totalità del versato.

Dunque, è bene valutare attentamente la proposta e la casistica, magari consultando un esperto del settore. Ma vediamo con attenzione quali sono i vantaggi per venditore ed acquirente.

Quali sono i vantaggi per il venditore?

Il rent to buy è l’ideale per chi ha necessità di rimandare l’acquisto dell’immobile. Questo perché, per la legge italiana, se il proprietario di un’abitazione adibita a prima casa dovesse decidere di vendere l’immobile prima dello scadere dei cinque anni, allora avrebbe l’obbligo di acquistare una nuova prima abitazione per preservare i benefici delle agevolazioni fiscali, senza incorrere in sanzioni.

Inoltre, il rent to buy può essere un’ottima alternativa nel caso di mercato immobiliare poco dinamico, stagnante, in cui l’immobile risulta difficile da vendere. In questo modo, diventa più semplice ottenere un minimo di rendita dal proprio immobile che, altrimenti, resterebbe invenduto.

Altro lato positivo del rent to buy è che si può applicare a diverse tipologie di immobile, come appartamenti, negozi, uffici, ma anche cantine e capannoni.

Quali i vantaggi per chi acquista?

Il primo vantaggio per l’acquirente è la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari, evitando così eventuali inconvenienti futuri come un’ipoteca sull’immobile o un pignoramento. In sintesi, la trascrizione permette di proteggere il diritto di precedenza dell’acquirente sull’immobile fino a 10 anni.

Insomma, in alcune situazioni il rent to buy può essere davvero la soluzione ideale. Chiaramente, bisogna essere totalmente sicuri riguardo le caratteristiche dell’immobile e la sua posizione, considerato che, se l’acquisto non dovesse andare a buon fine, gli anticipi andrebbero persi.

È anche vero però che si tratta della soluzione ideale per chi non ha un capitale iniziale da parte per permettersi di acquistare un immobile, motivo per cui l’affitto con riscatto può apportare numerosi vantaggi.

Ad esempio, si tratta della soluzione ottimale nel caso in cui la banca non dovesse concedere il mutuo a causa della situazione lavorativa, ma si è certi che la situazione cambierà nell’arco di qualche anno, oppure quando si è in attesa di una somma di denaro proveniente dalla vendita di un altro immobile o da altre fonti e si preferisce non richiedere il mutuo.

Altro fattore importante sono i costi relativi all’acquisto dell’immobile, che si pagheranno solo in fase di passaggio della proprietà.

Gli obblighi dell’affitto con riscatto

Chiaramente, il contratto rent to buy prevede l’eventualità di inadempimenti da parte di una delle due parti. Tipico è il caso di mancato pagamento: in questo caso l’inquilino è tenuto a lasciare libero l’immobile mentre il proprietario ha il diritto di trattenere come indennizzo quanto percepito, rendendo nullo il contratto, sempre se l’accordo non prevede diversamente.

Se l’inadempiente fosse il venditore, allora quest’ultimo sarà tenuto a restituire le somme versate dall’inquilino per la parte destinata alla vendita, oltre agli interessi legali.

In caso di immobili in costruzione, se l’impresa costruttrice, proprietaria del bene, dovesse fallire, l’acquirente non corre rischi in quanto la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare.

Rent to buy, quali sono le spese e a chi spettano

Le imposte legate all’immobile, come Imu e Tasi, sono a carico del proprietario. Discorso diverso per le spese di trascrizione del contratto, che spettano invece all’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

Ad ogni modo l’ideale, per una tipologia di contratto così particolare, è rivolgersi a un esperto del settore, in modo da essere seguiti nella pratica e nella valutazione dell’offerta.

Se sei interessato all’affitto con riscatto e stai valutando questa tipologia contrattuale, rivolgiti a MasterCasa Nadali: il nostro team di esperti sarà in grado di guidarti attraverso l’intero iter, aiutandoti nella ricerca della soluzione perfetta per te.